Prodej bytu a nájemní smlouva: co všechno zůstává a kdy může skončit
Prodej nemovitosti neznamená konec nájmu. Nový majitel automaticky přebírá roli pronajímatele a musí respektovat sjednané podmínky, včetně výše nájemného i délky trvání smlouvy. Přesto existují situace, kdy může dojít k jejímu ukončení. Rozhodující je především rozdíl mezi nájmem na dobu určitou a neurčitou.
Prodej bytu či domu s nájemníkem není v českém právním prostředí ničím výjimečným. Setkáváme se s ním jak v případě investičních bytů, tak při nečekaném rozhodnutí vlastníka nemovitost prodat. Základní otázka zní: co se stane s nájemní smlouvou, pokud dojde ke změně vlastníka?
Odpověď je jasná – nájemní vztah prodejem nemovitosti nezaniká. Nový majitel se stává pronajímatelem a vstupuje do smlouvy v plném rozsahu. Nájemník tak může i nadále užívat byt za stejných podmínek, které měl sjednané s původním majitelem. „Podle občanského zákoníku nový vlastník vstupuje do nájemního vztahu v plném rozsahu, pokud jde o nájem bytu nebo domu k bydlení. Nezáleží na tom, zda o existenci nájmu věděl, nebo ne,“ vysvětluje Petr Jermář z Banky.cz.
Klíčová je ovšem forma nájemní smlouvy. Pokud byla uzavřena ústně, může být obtížné její existenci a obsah prokázat. To otevírá prostor pro spory, zejména pokud nový vlastník o nájmu tvrdí, že o něm nevěděl. Proto se doporučuje uzavírat všechny smlouvy v písemné podobě, a to i u krátkodobých nájmů.
Nový vlastník může smlouvu ukončit pouze ve specifických případech. Zákon umožňuje vypovědět nájem na dobu neurčitou, pokud majitel potřebuje byt pro sebe nebo blízkého příbuzného. I v takovém případě však musí dodržet výpovědní lhůtu, zpravidla tři měsíce, a výpověď náležitě odůvodnit. „Nelze jednostranně zrušit smlouvu jen proto, že má nový vlastník jiné plány. Zákon nájemníky výrazně chrání a výpověď musí být vždy opřena o zákonný důvod,“ připomíná Miroslav Majer, CEO Hyponamíru.cz.
Rozdíl nastává u smlouvy na dobu určitou. Ta trvá až do sjednaného data ukončení a nový majitel ji nemůže jednostranně vypovědět, pokud nájemník neporuší své povinnosti. Naopak u nájmu na dobu neurčitou existuje možnost výpovědi, ale jen za zákonných podmínek. Samotný proces změny vlastníka by měl být transparentní i pro nájemníka. Nový majitel má povinnost oznámit převod vlastnictví a sdělit nájemníkovi, kam bude dále posílat nájemné. V praxi je často vhodné sepsat i dodatek ke smlouvě, kde se formálně upraví změna pronajímatele.
Pro investora je nájemní smlouva často výhodou, protože nemovitost začíná okamžitě generovat příjem. Je však nutné zkontrolovat obsah smlouvy, zejména délku trvání, výši nájemného a způsob plateb. „Kupující by měl smlouvu důkladně prostudovat ještě před podpisem kupní smlouvy. Ideálně by měl být nájem zmíněn i v kupní smlouvě samotné,“ doporučuje Marek Pavlík, zakladatel portálu hypotecnikalkulacka.cz.
K typickým problémům patří situace, kdy smlouva není písemná, kupující o ní nevěděl, nájemník dál posílá platby původnímu majiteli nebo se nový vlastník pokusí nájem zrušit bez zákonného důvodu.
Závěr je jednoznačný – nájem zůstává, mění se pouze pronajímatel. Správná dokumentace, otevřená komunikace a právní jistota jsou klíčem k tomu, aby přechod proběhl bez komplikací. „Jak pro nájemce, tak pro kupujícího je důležité mít jasno ve všech podmínkách ještě před převodem vlastnictví,“ uzavírá Petr Jermář z Banky.cz.
