Hypotéka bez nemovitosti: jak funguje a kdy se vyplatí
Hypotéku lze sjednat ještě před výběrem konkrétní nemovitosti. Takzvaná hypotéka bez nemovitosti dává kupujícím výhodu při jednání s prodávajícími a umožňuje zafixovat úrokovou sazbu dopředu. Má ale i svá rizika.
Rostoucí ceny nemovitostí v Česku zvyšují tlak na rychlé rozhodování při jejich koupi. Zájemci o bydlení proto stále častěji hledají způsoby, jak si zajistit financování ještě před tím, než konkrétní nemovitost vyberou. Jedním z řešení je takzvaná hypotéka bez nemovitosti, někdy označovaná také jako hypotéka dopředu.
Princip je poměrně jednoduchý. Zájemce si nejprve nechá u banky schválit úvěr, včetně maximální částky a úrokové sazby. Teprve poté hledá konkrétní nemovitost, kterou za půjčené peníze koupí. „Prodávající často upřednostňují zájemce s vyřešeným financováním. Schválený úvěr je jednoznačnou výhodou. V ten moment se pro prodávajícího stáváte stejně atraktivním partnerem jako kupující s hotovostí,“ uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.
V praxi tak kupující vystupuje s jistotou financování a může rychle reagovat na zajímavé nabídky. Výhodou může být také možnost zafixovat si úrokovou sazbu v době, kdy jsou podmínky na trhu příznivé. Je však potřeba počítat s tím, že doba fixace začíná běžet už podpisem smlouvy, nikoliv až čerpáním úvěru.
Důležitým faktorem je čas. Banky totiž stanovují lhůtu, během které musí klient najít vhodnou nemovitost. Ta se obvykle pohybuje mezi 12 a 36 měsíci. Pokud se to nepodaří, smlouva může zaniknout a banka si může účtovat poplatky za nečerpání úvěru.
Jakmile si klient nemovitost vybere, banka ji musí schválit jako zástavu. Posuzuje se především právní a technický stav. Problémem mohou být například nejasné vlastnické vztahy, věcná břemena, exekuce nebo nesoulad se zápisem v katastru nemovitostí. Stejně tak může rozhodnout i technický stav budovy.
Výše hypotéky se navíc neodvíjí pouze od kupní ceny, ale od odhadu banky. Pokud je odhad nižší než kupní cena, musí klient rozdíl doplatit z vlastních prostředků. To může výrazně ovlivnit dostupnost financování.
„Původní úvěr nelze navýšit, protože byl schválen na určitou výši příjmu, s konkrétním LTV, úrokovou sazbou a v daném čase na danou částku. Pokud je výše čerpané hypotéky nižší než schválený limit, banky obvykle umožňují nedočerpat až 20 % úvěru bez sankce,“ doplňuje Radek Eliáš, online hypoteční specialista hyponamíru.cz.
Hypotéka bez nemovitosti tak může být výhodným nástrojem zejména pro ty, kteří chtějí získat náskok na konkurenčním realitním trhu. Zároveň ale vyžaduje pečlivé plánování a počítání s riziky, která jsou spojená s časovým limitem i schválením konkrétní nemovitosti bankou.
