Hypotéka bez akontace: Jak financovat bydlení i bez vlastních úspor

Ceny bytů i domů v Česku neustále rostou, a tak je pro stále více lidí složité našetřit potřebnou částku na koupi vlastního bydlení. Klasický model financování pomocí hypotéky přitom počítá s tím, že zájemce doloží část peněz z vlastních zdrojů – tzv. akontaci. Obvykle jde o 10 až 20 % z hodnoty nemovitosti.

„Existuje několik možností, jak získat hypotéku i bez počátečních úspor. Peníze si můžete půjčit například od rodiny nebo využít nezajištěný úvěr. Další variantou je poskytnout bance další nemovitost jako dodatečnou zástavu,“ vysvětluje Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.

Proč banky akontaci vyžadují

Důvod, proč banky nechtějí poskytovat hypotéky bez akontace, je jednoduchý – regulace České národní banky. Ta stanovuje limity pro tzv. LTV, tedy poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti. Standardní hranice je 80 %, pro mladší zájemce do 36 let pak až 90 %. Hypotéky nad tyto limity jsou výjimečné a každá banka je může nabídnout pouze omezenému počtu klientů.

„Hypotéky nad tuto hranici jsou možné jen takzvaně na výjimku. Banky totiž mohou takto "výjimečných" úvěrů poskytnout jen omezené množství, maximálně 5 % z celkového objemu nově uzavřených hypoték,“ doplňuje Marek Pavlík, CEO portálu hypotecnikalkulacka.cz.

Alternativy k vlastní hotovosti

Možností, jak financovat nemovitost bez akontace, je několik. Jednou z nich je půjčka od rodiny – obvykle jde o krátkodobé řešení, které umožní splnit podmínky banky pro schválení hypotéky. Další variantou je ručení jinou nemovitostí, což bance poskytne vyšší zajištění. Může jít nejen o vlastní nemovitost, ale například i o dům rodičů nebo chatu.

Třetí možností je využití neúčelového spotřebitelského úvěru – například úvěru ze stavebního spoření. Ten sice nevyžaduje zajištění nemovitostí, ale bývá dražší a s kratší splatností.

Vyšší úrok = vyšší náklady

Rozhodnutí pro hypotéku bez akontace s sebou nese také vyšší náklady. Vyšší LTV znamená pro banku vyšší riziko, které si kompenzuje vyšším úrokem. To se promítá do celkových nákladů.

Příklad:

• Při 80% hypotéce na 3,2 milionu korun zaplatíte na úrocích zhruba 2,64 milionu.
• U 100% hypotéky na 4 miliony korun už může být úrokový náklad až 3,3 milionu.

Rozdíl činí 659 tisíc korun.

Jak postupovat při žádosti

Základem je realisticky posoudit své možnosti. Pokud nemáte žádné úspory, zvažte, zda je reálné splácet hypotéku v plné výši. Před podáním žádosti si rozmyslete, zda zvolíte cestu dalšího zajištění nemovitostí, využijete pomoc rodiny, nebo kombinaci více forem financování.

„Zkušený hypoteční poradce dokáže najít optimální variantu financování. Provede porovnání nabídek bank na 100% financování a představí vám podmínky bank pro schválení nulové akontace. Bezpečně a krok za krokem vás provede celým procesem sjednání hypotéky bez akontace,“ dodává Miroslav Majer.

Nezapomeňte na další výdaje

S hypotékou přichází i další povinnosti. Každý vlastník nemovitosti musí platit pojištění nemovitosti, a pokud je úvěr vysoký, může být pojištění dražší. Dobrovolně lze sjednat i pojištění domácnosti, životní pojistku nebo pojištění schopnosti splácet. U koupě nemovitosti přes realitní kancelář nezapomeňte na provizi – ta se běžně pohybuje kolem 5 % z ceny, tedy například 200 tisíc korun při koupi bytu za 4 miliony.

Refinancování a dlouhodobý výhled

I hypotéku bez akontace lze později refinancovat. Pokud cena nemovitosti stoupne a váš příjem se zvýší, můžete po několika letech získat výhodnější úrok. Před tím si ale spočítejte veškeré náklady spojené s přechodem k jiné bance.

Rizika hypotéky bez úspor

Financovat celé bydlení bez jakékoli rezervy je rizikové. Vyšší měsíční splátky znamenají větší zátěž pro rodinný rozpočet. Pokud dojde ke ztrátě zaměstnání, nemoci nebo jiné životní události, chybějící finanční polštář může vést k vážným problémům se splácením.

Když to nevyjde

A co dělat, když vám banka hypotéku bez akontace neschválí? Nejprve si upřímně zhodnoťte své plány. Možná bude nutné koupit menší nemovitost, změnit lokalitu nebo zatím zůstat v nájmu. Pokud je problémem nedostatek vlastních prostředků, začněte spořit. Nejlépe částku, která odpovídá měsíční splátce hypotéky. Využijte spořicí účet nebo termínovaný vklad – peníze se vám aspoň mírně zhodnotí. Jakmile našetříte potřebnou akontaci, zkuste žádost podat znovu.

Shrnutí:

Získání hypotéky bez akontace je náročné, ale ne nemožné. Vyžaduje důkladné plánování, vhodnou strategii a často i pomoc odborníka. Klíčem je odpovědné rozhodnutí, které zohledňuje nejen současnou situaci, ale i možné budoucí výkyvy v příjmech.