Mezigenerační hypotéka: řešení nedostupného bydlení, nebo past pro budoucí generace?
Ceny nemovitostí v Česku lámou rekordy a vlastní bydlení je pro mnoho rodin stále méně dosažitelné. Jedním z diskutovaných řešení jsou tzv. mezigenerační hypotéky, které rozkládají splácení i na další generace. Přinášejí ale nejen naději na nižší měsíční splátky, nýbrž i zásadní rizika spojená s vysokým dluhem.
Dostupnost vlastního bydlení se v Česku rok od roku zhoršuje. Podle Deloitte Property Index bylo v roce 2024 potřeba na koupi průměrného bytu přibližně 13,3 ročního hrubého platu. Nejkritičtější situace je v Praze, kde byt o 60 metrech čtverečních vyjde téměř na devět milionů korun. „Zejména mladí lidé dosáhnou na takové bydlení jen s pomocí širší rodiny. Řešením může být půjčka od blízkých nebo jejich spoluúčast na splácení hypotéky,“ popisuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.
Co je mezigenerační hypotéka
Mezigenerační hypotéka je úvěr na bydlení s mimořádně dlouhou splatností, obvykle 40 až 50 let, v extrémních případech i více. Zásadní odlišností od klasické hypotéky je možnost, aby závazek postupně přešla na další generaci – typicky z rodičů na děti. Dlouhá splatnost snižuje výši měsíčních splátek a zpřístupňuje hypotéku i lidem, kteří by na standardní třicetiletý úvěr nedosáhli.
V Evropě je dnes běžnou praxí splatnost 25 až 35 let. Zajímavé příklady ale najdeme ve světě – ve Švédsku se ještě donedávna poskytovaly hypotéky prakticky bez horní hranice a po regulaci z roku 2023 dosahuje limit až 105 let. V Japonsku v 80. letech existovaly dokonce i „stoleté“ hypotéky.
Česká realita
V Česku dnes banky nabízejí maximálně třicetiletou splatnost. ČNB doporučuje, aby byl úvěr vždy splacen do důchodového věku, tedy zhruba do 65 let dlužníka. „Ideální věk pro sjednání první hypotéky je kolem třicítky,“ doplňuje Marek Pavlík, CEO portálu hypotecnikalkulacka.cz.
30 vs. 50 let: čísla mluví jasně
Modelový příklad ukazuje rozdíl mezi třicetiletou a padesátiletou hypotékou ve výši pěti milionů korun s úrokem 3 % p.a. Delší splatnost snižuje měsíční splátku zhruba o pět tisíc korun, což může být pro rodinný rozpočet zásadní úleva. Na druhou stranu celkové náklady na úvěr narostou o více než dva miliony korun. U 50leté splatnosti tak domácnost zaplatí téměř dvojnásobek jistiny.
Výhody a rizika
Hlavní výhodou mezigenerační hypotéky je nižší měsíční zátěž, větší finanční stabilita a možnost zapojit do splácení více členů rodiny. Tento model může zvýšit dostupnost bydlení a umožnit předat nemovitost další generaci.
Rizika jsou ovšem značná. Delší splatnost znamená výrazné přeplacení. Další generace mohou zdědit dluh, který si samy nevytvořily, což otevírá etické i praktické otázky. Přidává se i právní komplikace při dědickém řízení a nejistota ohledně ekonomických podmínek za několik desítek let. Nesplácení rodiči navíc může vést až ke ztrátě nemovitosti či exekuci.
Alternativy k mezigenerační hypotéce
Kdo hledá jiné cesty, může zvolit například družstevní bydlení, které nevyžaduje klasickou hypotéku a je cenově dostupnější. Variantou je také model rent-to-own, kdy se nemovitost nejprve pronajímá a část nájemného slouží jako akontace na pozdější koupi.
Převzetí úvěru od rodičů
Pokud by mezigenerační hypotéky byly zavedeny, vždy by vyžadovaly souhlas banky s převodem závazku. Ta musí ověřit bonitu nového dlužníka. Při splnění podmínek je pak možné úvěr refinancovat a přizpůsobit aktuální finanční situaci.
