Jak důchod a příjmy OSVČ ovlivňují hypotéku
Banky při schvalování hypotéky posuzují výši i stabilitu příjmů. Vedle zaměstnání či podnikání mohou hrát roli také starobní, invalidní nebo vdovské důchody. Jak k těmto příjmům banky přistupují a co musí doložit OSVČ?
Zájemci o hypotéku musí bance prokázat dostatečnou bonitu. Jedním z klíčových parametrů je výše a stabilita příjmů. Ty obvykle pocházejí ze zaměstnání nebo podnikání, ale žadatelé mohou mít i další pravidelné zdroje, například starobní, invalidní či vdovský důchod nebo příjem z vedlejší samostatné výdělečné činnosti.
„Banky se při posuzování příjmů řídí vlastní interní metodikou. Za nejdůležitější považují stabilní příjmy ze zaměstnání nebo podnikání. U dalších zdrojů mohou uznat pouze jejich část, případně je neuznat vůbec. Banky typicky nepočítají například s nemocenskými dávkami či ošetřovným,“ uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.
Důchod a hypotéka
Pobírání důchodu samo o sobě není překážkou pro získání hypotéky. Samotný starobní, invalidní, vdovský, vdovecký či sirotčí důchod však obvykle nestačí. Výše těchto dávek bývá pro samostatné získání úvěru nízká a je nutné je kombinovat s dalším stabilním příjmem.
„Ne všechny banky jako příjem akceptují starobní, invalidní či vdovský důchod, v praxi jde spíše o jednotky institucí. Je tedy nutné vybrat a oslovit správnou banku. Žadatel navíc musí splnit standardní požadavky banky, zejména zajistit dostatečnou hodnotu zástavy a mít bezproblémovou úvěrovou historii bez negativních záznamů v registrech dlužníků,“ říká Jan Pavlík, online hypoteční specialista hyponamíru.cz.
Starobní důchod
Většina bank požaduje, aby byla hypotéka splacena nejpozději do 70 let věku klienta. V důchodovém věku tak zbývá kratší doba splácení, což může znamenat vyšší měsíční splátky. Po 60. roce je proto klíčové dobře nastavit výši úvěru a jeho parametry. Pokud důchodce zároveň podniká, může se započítat i příjem z podnikání.
Invalidní důchod
Invalidní důchod je určen osobám s dlouhodobě zhoršeným zdravotním stavem a rozlišuje se do tří stupňů. U prvního a druhého stupně bývá možné alespoň částečně pracovat, takže banky často uznávají kombinaci invalidního důchodu a příjmu ze zaměstnání či podnikání.
Vdovský, vdovecký a sirotčí důchod
Vdovský či vdovecký důchod vzniká po úmrtí manžela nebo partnera. Standardně se vyplácí jeden rok, delší výplata je možná při splnění specifických podmínek. Pokud je dávka časově omezená, banky ji kvůli dočasnosti často nezapočítávají. Pokud je prodloužená, mohou ji uznat jako stabilnější příjem.
Sirotčí důchod náleží nezaopatřenému dítěti, nejdéle do 26 let při studiu. Pokud o hypotéku žádá rodič, banky tento příjem vyplácený na dítě často zahrnují do rodinných příjmů, což může zlepšit celkovou bonitu domácnosti.
Hypotéka pro OSVČ
O hypotéku mohou žádat i osoby samostatně výdělečně činné (OSVČ), a to jak s hlavní, tak vedlejší činností. U hlavní činnosti je rozhodující příjem z podnikání, u vedlejší se k příjmu ze zaměstnání přičítá i zisk z podnikání.
Zásadní roli hraje způsob uplatňování výdajů – paušální výdaje, paušální daň nebo skutečné náklady. Banky posuzují příjem po zaplacení daní a odvodů a sledují jeho stabilitu za předchozí roky.
„Pokud uplatňujete výdajový paušál, banky ho dokážou interně ponížit, proto mohou být vaše příjmy pro banku vyšší, než vyplývá z daňového přiznání. Alternativně některé banky posuzují příjmy přímo z obratu a započítají procento z obratu jako čistý roční příjem. To se hodí, pokud máte vysoké obraty, ale nižší deklarovaný zisk,“ vysvětluje Jan Pavlík.
Jak zvýšit bonitu OSVČ
OSVČ by se na žádost o hypotéku měly připravit s předstihem. Klíčové je upravit daňové přiznání tak, aby vykazovalo dostatečný základ daně. To může znamenat omezení daňové optimalizace a vyšší daňovou povinnost, ale zároveň lepší „papírový“ příjem pro banku.
Bonitu lze dále posílit splacením stávajících úvěrů, snížením zadlužení nebo přizváním spolužadatele s pravidelným příjmem. Každá banka má vlastní metodiku, proto se vyplatí porovnat podmínky více institucí a zvolit tu, která daný typ příjmu posuzuje nejvýhodněji.
