Druhá hypotéka: Jak na ni a na co si dát pozor
Pořízení druhé hypotéky není v Česku ničím neobvyklým. S její pomocí lidé často financují investiční nemovitosti, vyplácí podíly spoluvlastníků nebo rozšiřují své bydlení. Získání druhé hypotéky ale vyžaduje pečlivé plánování a odpovědný přístup.
Počet Čechů, kteří se rozhodují pro druhou hypotéku, roste. Nejčastěji ji využívají k nákupu investičních nemovitostí, vyplacení spoluvlastnického podílu nebo rozšíření svého bydlení. Banky druhou hypotéku poskytují, ale podmínky jsou přísné a podobné jako u první.
Klíčovým faktorem zůstává bonita žadatele, tedy schopnost splácet všechny své závazky. „Pokud jsou splněny podmínky, banky s poskytnutím druhé hypotéky nemívají problém. Klíčová je bonita žadatele, který musí být schopen splácet veškeré úvěry,“ říká Miroslav Majer, CEO společnosti Hyponamíru.cz.
Druhou hypotékou se nejčastěji rozumí situace, kdy člověk již jednu hypotéku splácí a k ní si bere další. Obvykle jsou obě hypotéky zajištěné různými nemovitostmi. Jinou variantou je, že první hypotéka je již splacená a nový úvěr se bere až poté. Tento článek se však zaměřuje právě na situaci, kdy domácnost splácí dvě hypotéky zároveň.
Stejně jako u první hypotéky banka prověřuje schopnost splácet, tedy příjmy, výdaje a další finanční závazky. Důležitou roli hraje i úvěrová historie žadatele. Pokud měl v minulosti problémy se splácením, může to celý proces výrazně zkomplikovat. Zároveň je nutné počítat s vlastními prostředky, obvykle ve výši minimálně 20 % z hodnoty nemovitosti. Banka rovněž sleduje poměr LTV, tedy výše úvěru vůči hodnotě nemovitosti.
Ručení nemovitostí je samozřejmostí – může jít o kupovanou nemovitost, ale i jinou vhodnou nemovitost, například byt či dům v rodině. Druhá hypotéka se často využívá i na investiční účely, například na pořízení bytu k pronájmu. Nejčastěji jde o standardní hypoteční úvěr, který se pouze použije jiným způsobem.
Získat druhou hypotéku lze i bez vlastních úspor, pokud žadatel nabídne do zástavy jinou nemovitost. Někteří využívají i kombinaci s úvěrem ze stavebního spoření, který může mít výhodnější podmínky a nevyžaduje zajištění.
Druhá hypotéka může pokrýt také výstavbu na pozemku, který již byl zakoupen na úvěr. Je však nutné, aby šlo o stejnou banku, která drží zástavu na tento pozemek.
Možností, jak si zajistit potřebné finance, je také navýšení stávající hypotéky. V takovém případě vzniká nový úvěr s novými podmínkami a často i s refinancováním.
Podmínky hypoték se výrazně liší. „Sazby hypoték se liší podle doby sjednání, inflace, politiky ČNB i nabídky bank. První a druhá hypotéka tak často mají jiné podmínky. Výsledná sazba závisí na trhu, typu úvěru a vaší bonitě,“ doplňuje Miroslav Majer z Hyponamíru.cz.
Pokud žadatelé narazí na výhodnější nabídku, mohou hypotéku převést k jiné bance, ideálně na konci fixace, kdy nehrozí sankční poplatky. Refinancování obou hypoték najednou je možné, pokud mají podobnou dobu fixace a banka to umožní. Někdy lze oba úvěry i sloučit do jednoho, což usnadňuje správu a může přinést nižší náklady.
Častou chybou žadatelů o druhou hypotéku je přecenění vlastních finančních možností. Mnozí se spokojí s první nabídkou, aniž by porovnali podmínky různých bank. Rizikem jsou také vyšší splátky po skončení fixace, které mohou bez finanční rezervy vést k problémům.
Druhá hypotéka je užitečný nástroj, ale vyžaduje pečlivou přípravu a realistické zhodnocení rodinného rozpočtu.
