Daň z nemovitých věcí a daň z prodeje nemovitosti: Jak se v nich vyznat
Vlastníte nebo prodáváte nemovitost? Přinášíme přehled toho, kdy musíte daně řešit, kdy jste naopak osvobozeni a jaké povinnosti je nutné zvládnout, abyste se vyhnuli sankcím.
Daňové povinnosti spojené s nemovitostmi patří mezi nejčastější otázky, které řeší majitelé bytů, domů či pozemků. V praxi se setkáváme se dvěma odlišnými typy daní: daní z nemovitých věcí, kterou platí každý vlastník, a daní z příjmu při prodeji nemovitosti, která se řeší jen jednorázově při převodu. Ačkoli se tyto daně často pletou, jejich podstata, pravidla i termíny se výrazně liší.
Daň z nemovitých věcí je majetková daň odváděná každý rok. Jejím základem je zákon č. 338/1992 Sb. a výnos putuje přímo obci, kde se nemovitost nachází. Daň se dělí na dvě části: daň z pozemků a daň ze staveb a jednotek. Každá z nich se vztahuje na jiný typ majetku a řídí se odlišným způsobem výpočtu.
Z povinnosti odvést daň jsou vyjmuty například pozemky, na kterých stojí zdanitelné stavby, nebo pozemky ve vlastnictví státu, církví či neziskových organizací, pokud slouží veřejnému účelu – ať už jde o obranu státu, dopravní infrastrukturu nebo třeba hřbitovy. Naopak daň ze staveb a jednotek se týká dokončených objektů či bytů zapsaných v katastru nemovitostí, od rodinných domů přes garáže až po průmyslové haly.
Rozdíl mezi oběma typy daní stručně popisuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamiru.cz: „Hlavní rozdíl spočívá v předmětu a periodicitě daně. Daň z nemovitých věcí je majetková daň, kterou platí majitel nemovitosti opakovaně každý rok za to, že nemovitost vlastní. Daň z prodeje nemovitosti je jednorázová daň z příjmu, kterou platí majitelé v okamžiku prodeje nemovitosti, pokud nejsou od daně osvobozeni.“
Poplatníkem daně z nemovitých věcí je ve většině případů vlastník – a rozhodující je stav k 1. lednu daného roku. Ten, kdo je zapsán v katastru na začátku roku, platí daň za celý rok. Existují ale i méně obvyklé situace, kdy poplatníkem není vlastník. Například stavebník s právem stavby, dlouhodobý nájemce u některých státních pozemků nebo uživatel tam, kde není znám skutečný vlastník.
Samotný výpočet daně z nemovitých věcí se liší podle typu majetku. U pozemků vychází z výměry nebo státem stanovené ceny, u staveb a jednotek ze zastavěné či podlahové plochy. Celkový výsledek vždy upravují zákonné koeficienty i místní koeficienty stanovené obcí. Přiznání se podává do 31. ledna následujícího roku po nabytí nemovitosti nebo po změně, která má na daň vliv.
Na rozdíl od toho se daň z prodeje nemovitosti řeší pouze tehdy, pokud není splněna podmínka pro osvobození – typicky doba vlastnictví nebo využívání k trvalému bydlení. Základem daně je zisk z prodeje, tedy rozdíl mezi prodejní a pořizovací cenou, navýšený o prokazatelné výdaje. Do 36násobku průměrné mzdy se zisk zdaňuje sazbou 15 %, nad limitem sazba roste na 23 %.
Pro ilustraci: koupíte dům za 3 miliony korun, prodáte jej za 5 milionů a 150 tisíc zaplatíte realitní kanceláři. Zisk je 1,85 milionu korun a daň 277 500 Kč.
Příjem z prodeje se uvádí v klasickém daňovém přiznání k dani z příjmů fyzických osob. Termín pro podání je stejný jako u běžného přiznání – 31. března při listinném podání, 2. května elektronicky a 1. července při využití daňového poradce.
Obě daně mají svá specifika a odlišné povinnosti. Správná orientace v nich může ušetřit nejen čas, ale i významné částky na případných sankcích za pozdní podání nebo nezaplacení. Pokud prodáváte nebo vlastníte nemovitost, vyplatí se mít přehled včas.
