Jak získat hypotéku bez vlastních úspor: Možnosti a rizika v roce 2025
100% hypotéky byly ještě před několika lety běžné, ale dnes jsou v Česku nedostupné kvůli přísným regulacím České národní banky. Přesto existují způsoby, jak financovat nemovitost bez vlastních úspor. Jaké možnosti máte k dispozici a jaké to nese riziko?
V roce 2025 již není možné získat 100% hypotéku, tedy úvěr na pořízení nemovitosti bez vlastních úspor, jak tomu bylo ještě před několika lety. Důvodem je regulace Českou národní bankou (ČNB), která stanovila limity LTV (loan-to-value), jež určují maximální výši hypotéky vzhledem k hodnotě nemovitosti. V současnosti mohou banky poskytovat hypotéky maximálně do 80 % hodnoty nemovitosti, a pro žadatele mladší 36 let platí výjimka s limitem až 90 %. To znamená, že vlastní úspory na pokrytí minimálně 10 až 20 % z ceny nemovitosti jsou dnes nevyhnutelné.
I přesto existují způsoby, jak financovat bydlení bez dostatečných úspor, ať už pomocí půjčky od rodiny, zástavy jiné nemovitosti nebo kombinace několika úvěrů. „Pokud nemáte dostatek vlastních prostředků, můžete chybějící částku pokrýt alternativními způsoby financování. Každá varianta má své výhody i rizika, které je nutné pečlivě zvážit,“ vysvětluje Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.
Hlavním cílem regulace ČNB je prevence nadměrného zadlužování domácností a zajištění finanční stability. „ČNB používá k posuzování hypoték několik ukazatelů, mezi nimiž je nejdůležitější LTV. Dále jsou tu ukazatele jako DSTI a DTI, které ČNB používá spíše jako doporučení,“ dodává Majer.
Možnosti financování bez úspor
Pokud se rozhodnete pro hypotéku bez vlastních úspor, nejprve si zjistěte reálnou cenu nemovitosti a zmapujte si možnosti financování. Kromě tradiční hypotéky s minimálním akontace lze zvážit několik alternativních způsobů, jak nedostatek vlastních prostředků překlenout.
Jedním z řešení je půjčka od rodiny, která může být bezúročná a flexibilní, což je výhodné, ale zároveň nese riziko narušení vztahů, pokud dojde k problémům se splácením. „V případě rodinné půjčky je zásadní mít jasně sepsanou smlouvu o podmínkách, která ochrání obě strany,“ radí Majer.
Další možností je využití zástavy jiné nemovitosti, například bytu rodičů nebo příbuzných. Tento krok zvyšuje šance na schválení hypotéky, protože tímto způsobem můžete poskytnout bance vyšší hodnotu zajištění. Avšak toto řešení nese s sebou riziko, že pokud byste nespláceli úvěr, může být nemovitost v zástavě ohrožena.
Kombinace hypotéky a úvěru ze stavebního spoření
Jedním z efektivních způsobů, jak doplnit vlastní prostředky pro získání hypotéky, je využití úvěru ze stavebního spoření. Pokud již splňujete podmínky pro čerpání řádného úvěru, může vám pomoci doplnit chybějící částku. Některé stavební spořitelny navíc nabízejí překlenovací úvěry, které vám umožní získat peníze dříve a pokrýt část vlastního vkladu. Kombinace hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření může být výhodná díky nižší úrokové sazbě u stavebního spoření, ale je důležité počítat s vyššími měsíčními výdaji spojenými s dvěma úvěry.
Rizika 100% hypoték
Financování nemovitosti bez vlastních úspor má své výhody i nevýhody. Hlavním přínosem je rychlá možnost pořídit si vlastní bydlení bez dlouhého spoření a placení nájmu. Nicméně je třeba mít na paměti, že v případě výpadku příjmů nebo nečekaných finančních problémů může být splácení obtížné, protože nebudete mít žádnou finanční rezervu. Také úrokové sazby u alternativních úvěrů bývají často vyšší než u standardních hypoték, což znamená vyšší měsíční splátky a větší celkové náklady.
Financování bydlení bez vlastních úspor je tedy možné, ale vyžaduje pečlivé plánování a zodpovědné rozhodování. Pokud se rozhodnete pro některou z alternativních možností, je důležité si spočítat svou schopnost splácet a porovnat nabídky jednotlivých bank a úvěrových institucí.
