Nehnuteľnosti sú v kurze. Objem hypoték bude v tomto roku rekordný

Nízke úrokové sadzby trápia investorov. Na peňažnom a dlhopisovom trhu je dnes zložitejšie zarobiť. Naopak investície do nehnuteľností zažívajú vďaka nízkym úrokom boom. Hypotéky lámu rekordy a okrem vlastného bývania si veľa ľudí zaobstaráva nehnuteľnosti aj na investície.

„Nehnuteľnosti do konzervatívneho portfólia patria. Ale určite by som prostriedky diverzifikoval a nechal časť v hotovosti, časť v dlhopisoch, v termínovaných vkladoch či dividendových akciách. Samozrejme podľa profilu investora,“ hovorí Martin Vlček, analytik BHS.

Nehnuteľnosti, povedzme na rozdiel od zlata, vynášajú hneď dvakrát. Jednak sa časom zvyšuje ich hodnota, čo prakticky kopíruje infláciu, jednak pravidelne generujú zisky z prenájmu, pokiaľ si ich teda zaobstarávate na investíciu s potenciálom ich prenajímať. Podľa prepočtov je možné týmto spôsobom generovať zisk až päť percent ročne, samozrejme za predpokladu, že lacno získate atraktívnu nehnuteľnosť, ktorú sa vám podarí trvalo prenajať.

Na rozdiel od tradičných investícií je ale potrebné mať na pamäti, že pri nehnuteľnostiach treba počítať s investičným horizontom aspoň desať rokov. Na rozdiel od napríklad dlhopisov alebo akcií sú nehnuteľnosti  výrazne menej likvidné. Špekulovať teda o cene nehnuteľností s tým, že ich tento rok výhodne získate a o rok so ziskom predáte, nedáva zmysel. Už kvôli transakčným nákladom spojeným s predajom a daniam.

Zaobstaraniu nehnuteľnosti na investície nahrávajú súčasné nízke úrokové sadzby na hypotéke. Oplatí sa zaobstarať si viac nehnuteľností s využitím hypotekárneho úveru a tie potom prenajať, pretože vďaka  takzvanému pákovému mechanizmu zarobíte viac – do zisku sa premietne rozdiel medzi tým, čo vydáte na splátku úveru a tým, čo za prenájom utŕžite. Aj tu je ale potrebné mať na zreteli, že súčasné výhodné podmienky nemusia trvať večne. Preto vo svojich kalkuláciách s týmto variantom počítajte.

Na druhej strane o atraktivite nehnuteľností a úverov na bývanie najlepšie vypovedá, že tento rok by mal byť podľa odhadov analytikov rekordný: budú poskytnuté hypotéky vo výške 200 miliónov až štvrť miliardy korún! A hoci sa pripravuje sprísnenie pravidiel pre poskytovanie hypoték, dá sa očakávať, že pri súčasných úrokových mierach budú naďalej obľúbené.

Služby ako AirBnb prenájmom nahrávajú

Už ste počuli o AirBnb alebo ste túto službu využili? Ide o internetový server, na ktorom si môžete krátkodobo, ale v poslednej dobe už i dlhodobo prenajať nehnuteľnosť kdekoľvek na svete od konkrétneho majiteľa. Vďaka AirBnb získate ľahko záujemcu o prenájom vašej nehnuteľnosti a keď sa vám byt podarí prenajímať pravidelne, generuje vám zaujímavý zisk.

Samozrejme tu platí to, čo pri bytoch alebo domoch všeobecne: musia byť v atraktívnej lokalite a nesmú mať vysoké prevádzkové náklady. Manažér českej AirBnb tento rok na jar pre časopis Reflex uviedol, že Praha predstavuje štvrtý najvýznamnejší trh v strednej a východnej Európe. Samozrejme najviac hostí nalákate na byty v centre mesta, ale pozor: napríklad pre Poliakov sú atraktívne byty na Černém Mostě, kde ľahko  zaparkujú a odkiaľ sa dobre dostanú do centra.

Pro veľa ľudí sú samozrejme atraktívnejšie dlhodobé prenájmy, kedy sa nemusia starať. Tu je z pohľadu efektivity nákladov výhodné zaobstarať si viac nehnuteľností v jednom dome alebo aspoň v jednej lokalite. O tom, že riziká sa nedajú eliminovať ani pri nehnuteľnostiach, svedčí aj pokles ich hodnoty počas krízy v rokoch 2008 a 2009. Od tej doby už ale stratu zmazali a v súčasnej dobe ich ceny predovšetkým v Prahe, ale aj v ďalších väčších mestách rastú.

„Nehnuteľnosti sú hmotné aktívum. Je to čiastočne podobná investícia ako zlato s tým, že sú menej likvidné. Na druhej strane na rozdiel od zlata generujú príjem v podobe nájmov. A popravde: zlato sa nedá tiež  bez výhrad považovať za rýdzo bezpečný prístav, čo dokazujú veľké výkyvy v jeho cene. Veľká časť dopytu po zlate je špekulatívna, od investorov. A vzniká práve v dobe, kedy v ňom ten bezpečný prístav hľadajú,“ upozorňuje Martin Vlček.
 

Alternatíva: realitné fondy

Ak nechcete investovať do vlastných nehnuteľností a vystavovať sa rizikám spojeným s prenájmom, môžete investovať do realitných fondov. Tie urobia všetko za vás a za prostriedky, ktoré vložíte, sa podieľate na výnose. V týchto fondoch bývajú zahrnuté najmä komerčné nehnuteľnosti ako administratívne budovy či nákupné centrá a výnosy z nich sa pohybujú na úrovni jednotiek percent – ide teda o typickú konzervatívnu investíciu.

„V ponuke BHS tieto fondy aktívne nemáme, sme schopní klientom ponúknuť investície s vyššími potenciálnymi výnosmi. Na mysli mám napríklad Private Equity Fund, v ktorom investujeme do malých a stredných podnikov s veľkým potenciálom. Pokiaľ by ale klient mal o investíciu do realitného fondu záujem, sme schopní analyzovať tie, čo sú na trhu, a odporučiť klientovi ten z nášho pohľadu najlepší,“ dopĺňa Martin Vlček.