Investice do komerčních nemovitostí mohou přinést výnos vyšší než 8%

Na realitní trh směřuje řada investorů, kteří chtějí mít diverzifikované portfolio. Mnozí se automaticky ohlíží po rezidenčních nemovitostech, u kterých se však v posledních letech velmi přiostřila konkurence a cena za metr čtvereční se zásadně zvedla. Oproti tomu komerční nemovitosti v České republice nabízí poměrně stabilní prostředí a řadu nesporných výhod.

Ten, kdo zhruba před 12 lety kupoval v Praze byt, zaplatil 20−30 tisíc Kč za metr čtvereční. Dnes se cena pohybuje okolo 80 tisíc Kč a bytů je obecně nedostatek. Podle Štěpána Křečka, hlavního ekonoma BHS, je to zhruba o 15 % více, než by mělo být, nicméně zda tato bublina splaskne a kdy, je otázka. Investoři, kteří by rádi do realit umístili několik milionů korun, by měli svou pozornost upřít i směrem ke komerčním nemovitostem a investovat do nich prostřednictvím fondu.

„Zatímco na trhu s byty mohou investoři očekávat výnos 2−3 % ročně, u komerčních nemovitostí je to více než jednou tolik – okolo 5−7 %, a to před použitím bankovního financování,“ vysvětluje Pavel Borovička, jednatel nemovitostních společností BHS Real Estate Fund. Například když zakoupíte byt v hodnotě 7−8 milionů a pronajmete jej, můžete se po odečtu dalších nákladů průměrně dostat k 17−20 000 Kč výnosu z nájmu měsíčně. To odpovídá právě těm 3 % z investované částky ročně. Kromě peněz vložených do nákupu jakékoliv nemovitosti je ale třeba započítat i další náklady na odborné služby a činnosti: právníky, realitní agenty, opravy a údržbu nemovitosti, případně i váš čas, pokud se o byt koupený na investici staráte sami. Těmto nákladům se sice nevyhne ani ten, kdo nakupuje celé kancelářské budovy, ale vzhledem k celkovému objemu jsou relativně nižší.

Pro více informací o investování do komerčních nemovistostí si můžete poslechnout tento podcast:

Rizikem při nákupu nemovitosti může být její stav. I přes veškerou snahu o zjištění všech faktů nemá soukromý investor při nákupu bytu stejnou pozici jako silná finanční instituce jednající o nákupu komerčního komplexu. „Výhodou je, že při investicích do komerčních nemovitostí pracujete s odborníky majícími zkušenosti z oboru, od právníků přes lidi z facility managementu po finanční specialisty a další,“ říká Pavel Borovička. „Due diligence se dělá do detailu, kancelářskou budovu doslova prolezou technici, a pokud něco není v pořádku, odrazí se to v jednání o ceně, anebo se v krajním případě budova vůbec nekoupí. To se u rezidenčních nemovitostí neděje tak obvykle.“

Riziko mohou představovat i nájemníci. Na českém trhu se průměrná délka pronájmu bytu pohybuje okolo 12 měsíců. To znamená, že v průměru jednou za rok vynakládáte prostředky na získání dalšího nájemníka a byt může zůstat po nějakou dobu neobsazený. Oproti tomu nájmy komerční se sjednávají na 5 až 10 let. Ve smlouvách na pronájem komerčních prostor najdete tzv. inflační doložku, která umožňuje automaticky navýšit cenu nájmu každým rokem podle toho, jak roste inflace. U rezidenčních pronájmů to nebývá zvykem a jednání o úpravě ceny jsou pak složitější. Stejně tak nelehké může být řešení situace, jak dostat z bytu neplatícího nájemníka.

Pádným argumentem, proč zvolit spíše investici do komerční než rezidenční nemovitosti, je likvidita. „Byt prodáte buď celý, nebo vůbec. Když ale investujete prostřednictvím fondu třeba pět milionů Kč a potřebujete milion vybrat, prodáte ho snadno. Při prodeji celé nebo i části investice garantujeme, že do půl roku dostanete 50 %, do roka celou částku. Jsou však případy, kdy má fond dostatek likvidity a doba vypořádání je významně kratší, a to v řádu několika málo týdnů,“ vysvětluje další výhody Pavel Borovička. Vezmete-li ještě v úvahu, že u komerční nemovitosti se obvykle zobchoduje společnost, která příslušnou nemovitost vlastní a neplatíte tak daň z převodu, pak jsou počty celkem jednoduché.

Pokud tedy podobně jako většina českých milionářů věříte nemovitostem, můžete namísto pořízení bytu raději spojit své finance s ostatními investory a prostřednictvím společného fondu nakupovat velké komerční nemovitosti. Díky tomu získáte podíl na majetku, který přináší zajímavé, dlouhodobé a stabilní zhodnocení. Zbavíte se navíc starostí s hledáním solidních nájemníků, s opravami nemovitosti a dalšími povinnostmi. Pokud se časem dostanete do situace, kdy budete chtít část své investice nazpět, můžete ji z fondu opět vybrat. Přitom stále platí, že za své peníze nekupujete často poněkud abstraktní investiční produkty, ale budovy z betonu a oceli, na které si můžete sáhnout.